蘇州高新區(qū)是全國首批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，也是蘇州經(jīng)濟的重要增長極和創(chuàng)新要素的集聚區(qū)。歷經(jīng)30年的快速發(fā)展，隨著產(chǎn)業(yè)逐步向滸關(guān)、科技城轉(zhuǎn)移，原來主城區(qū)的城市功能布局與新的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、城市定位和發(fā)展要求已不盡相符。審時度勢，謀篇布局，高新區(qū)積極順應(yīng)產(chǎn)城融合發(fā)展的新要求，把準新興產(chǎn)業(yè)用地需求特征，積極探索實踐功能混合、空間復(fù)合開發(fā)利用新模式，從“方寸”到“方陣”，加速實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)蝶變和城市煥新。

“功能混合”探索智造高地

走進滸墅關(guān)板塊的創(chuàng)園壹號產(chǎn)業(yè)園項目，亮麗面貌質(zhì)感滿滿，招商工作推進如火如荼。這是蘇州高新區(qū)首個“產(chǎn)業(yè)+人才”綜合體。據(jù)了解，該項目總投資約4.5億元，將打造成一個人才聚集、產(chǎn)業(yè)鏈聚集的現(xiàn)代綜合產(chǎn)業(yè)園。

“2003年時，為了配合當時‘退城進區(qū)’政策，蘇州塑料九廠將古城區(qū)兩個廠區(qū)合并搬遷至滸墅關(guān)工業(yè)園?！奔易「浇膹S里退休老職工還記得，2010年前后，這一落后產(chǎn)能就逐步進入停產(chǎn)狀態(tài)，廠房閑置，建筑破敗，不僅浪費土地資源，也影響城市面貌。2022年，這塊地終于迎來新生。

圖為項目改造前

這次“新生”并不尋常。存量土地盤活利用并非新鮮事，創(chuàng)園壹號產(chǎn)業(yè)園的“新”風究竟從何而來？項目開發(fā)主體蘇州創(chuàng)元集團相關(guān)負責人介紹，創(chuàng)園壹號產(chǎn)業(yè)園距離主城區(qū)較遠，周邊商業(yè)、居住等配套設(shè)施不盡完備，為了讓產(chǎn)業(yè)園從業(yè)人員有更好的辦公和居住條件，在項目策劃伊始，就設(shè)想能夠在一宗地塊統(tǒng)籌設(shè)置生產(chǎn)和生活配套功能。但按照國家現(xiàn)行政策規(guī)定，行政辦公和生活配套服務(wù)用房的比例限定在15%以內(nèi)，難以滿足產(chǎn)業(yè)園的實際需求。為此，經(jīng)市、區(qū)兩級資源規(guī)劃部門深入研究，創(chuàng)新提出了“工業(yè)+商業(yè)+服務(wù)型公寓”混合利用的新模式。與商住混合不同，在蘇州，商業(yè)、旅館和工業(yè)用途的混合還是首次，無既有路徑可循，同時要兼顧安全生產(chǎn)和生態(tài)環(huán)保的要求。在項目推動過程中，市、區(qū)兩級資源規(guī)劃部門圍繞混合利用目標，創(chuàng)新打通控規(guī)調(diào)整、規(guī)劃條件出具、土地供應(yīng)、地價評估、方案審定和登記發(fā)證全鏈條操作路徑，為項目落地提供了有力保障。

圖為項目更新后效果

該項目實施再開發(fā)后，將建設(shè)包含現(xiàn)代化廠房、科技研發(fā)辦公樓、人才公寓、生產(chǎn)生活配套等功能業(yè)態(tài)建筑，打造成一個人才和產(chǎn)業(yè)鏈聚集的現(xiàn)代綜合智慧產(chǎn)業(yè)園，容積率由原來的0.4提升至2.3，項目達產(chǎn)后預(yù)計畝均稅收可達100萬元。

創(chuàng)元集團相關(guān)負責人認為，創(chuàng)園壹號產(chǎn)業(yè)園項目不僅為傳統(tǒng)制造業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提供了物理空間，同時探索實施多種用途混合用地開發(fā)模式，土地用途由工業(yè)用地變更為“工業(yè)+商業(yè)+服務(wù)型公寓”混合用地，通過提升產(chǎn)業(yè)園配套標準和品質(zhì)，有效解決了企業(yè)生產(chǎn)生活需求。低效舊廠房，就這樣順利蛻變?yōu)楣I(yè)“綜合體”。

“山水飛瀑”打造垂直工廠

“這里原來的傳統(tǒng)廠房早已停產(chǎn)閑置，設(shè)置的是1棟廠房1個車間，生產(chǎn)流程都是分散的，容積率僅為0.39，利用效率較低。”在蘇州獅子山西側(cè)，高新區(qū)資規(guī)分局工作人員指著獅山未來城項目告訴記者，這里目前正在開工建設(shè)新項目，在不久的未來，將打造出一個“工業(yè)上樓”新型創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園。

圖為項目改造前

“工業(yè)上樓”是將傳統(tǒng)單層鋪開的扁平式廠房，匯聚到高樓層的垂直化空間形態(tài)，讓企業(yè)在高層樓房中進行工業(yè)研發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)、辦公，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級向上，提升土地資源利用率，讓“寸土”再生金。

獅山未來城是蘇州低效用地再開發(fā)試點工作開展以來，首個完成用地手續(xù)的自主更新項目。項目產(chǎn)權(quán)單位蘇州獅山數(shù)字創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)有限公司相關(guān)負責人介紹，獅山未來城項目以“山水飛瀑”為設(shè)計理念，與東側(cè)獅子山遙相呼應(yīng)，同時結(jié)合周邊城市規(guī)劃建設(shè)，通過騰退地塊部分用地，建設(shè)城市道路，緩解周邊交通壓力。

設(shè)計新建產(chǎn)業(yè)載體約24.6萬平方米，容積率達3.5，主樓高度超160米。按照工業(yè)上樓理念，設(shè)置十層以上高標準廠房2幢，20層以上研發(fā)樓3幢，集研發(fā)、生產(chǎn)于一體，聚焦智能傳感器、智能終端兩大重點產(chǎn)業(yè)和元宇宙一大未來賽道。

圖為項目更新后效果

設(shè)想固然美好，而前期投入也不可小覷，企業(yè)為何會有這樣的積極性？“為進一步完善產(chǎn)業(yè)園配套功能，產(chǎn)業(yè)園用地性質(zhì)由工業(yè)用地調(diào)整為工業(yè)研發(fā)、商業(yè)混合用地，集聚餐飲、會務(wù)等配套功能，為產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部打造眾創(chuàng)創(chuàng)意空間?！惫ぷ魅藛T說，該項目作為全市首批低效用地再開發(fā)試點項目，在地塊改變用地性質(zhì)補差階段，充分享受試點政策利好，在原來地價評估規(guī)則基礎(chǔ)上，對因企業(yè)自主更新拆除原有建筑的房屋重置價進行了綜合考慮，大大降低了企業(yè)再開發(fā)實施過程中的用地成本。據(jù)介紹，獅山未來城項目預(yù)計達產(chǎn)后產(chǎn)出規(guī)模超14億元，稅收超7000萬元，帶動就業(yè)約3500人。

“獅醒蘇城”賦能開放空間

時光回溯至1997年，從旋轉(zhuǎn)木馬到過山車，從夢幻劇場到水上樂園，蘇州樂園剛一開園，每個角落就充滿了歡聲笑語，成為無數(shù)蘇州人童年記憶中的一抹亮色。

圖為改造前的蘇州樂園

隨著時代的發(fā)展，蘇州樂園運營了整整20年后，于2017年閉園移址。然而，獅子山并未因此沉寂，反而在其原址上迎來了新的生命——獅山文化廣場。這一轉(zhuǎn)變，不僅是地理位置的延續(xù)，更是城市功能與文化內(nèi)涵的深刻升級。如今，從獅子山頂俯瞰，蘇州博物館西館、蘇州科技館·工業(yè)展覽館、蘇州獅山大劇院“三件套”依次排開，與金雞湖沿蘇州東西發(fā)展城市軸線遙相呼應(yīng)，構(gòu)成了“東有金雞湖，西有獅子山”的城市新景觀。

圖為獅山文化廣場

據(jù)介紹，獅山文化廣場占地1213畝，總投資約62億元，總建筑面積30萬平方米，利用蘇州樂園及其配套項目騰退舊址，依托獅子山優(yōu)美的自然環(huán)境與資源稟賦，按照卷軸環(huán)繞、山水環(huán)抱的規(guī)劃理念，將多個市級項目融入開放性山水公園，完善蘇州文旅公共服務(wù)設(shè)施，打造了城市公共科學(xué)文化藝術(shù)中心。

從一個樂園，到一片休閑文化空間，從“童年回憶”變?yōu)樘K州城西大地上多種城市生活業(yè)態(tài)融合發(fā)展的經(jīng)典示范，獅山文化廣場“暗藏玄機”。

據(jù)介紹，獅山文化廣場項目充分利用地下公共空間，地下建筑面積達21萬平方米，建筑占比高達70%，配置停車位約1380個，地下配套商業(yè)和公共能源中心。項目地下空間建設(shè)兩層，設(shè)置車行環(huán)路，將貨運、客運等交通通過地下解決，緩解城市交通壓力；同時，地下空間與三大場館、軌道交通及周邊地下空間有機銜接，互聯(lián)互通。

地塊體量之大、分布業(yè)態(tài)之多、公共設(shè)施之密集，做好規(guī)劃設(shè)計絕非易事。獅山文化廣場項目為蘇州高新區(qū)首個采用分層設(shè)宗供地的項目，項目單體改變以往按照地上用地范圍垂直投影面積供地的做法，根據(jù)單體地上地下實際用地范圍，明確高程區(qū)間，實施分層設(shè)宗供地的模式。供地的對象從原來的“二維”單一土地要素轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭S”復(fù)合空間要素，有效地實現(xiàn)了空間資源利用的最大化。

值得一提的是，獅山文化廣場項目的成功“實驗”，還為其他地塊供應(yīng)時優(yōu)化地上地下空間配置提供了良好的借鑒經(jīng)驗，并成功按照分層設(shè)宗出讓了獅山總部園、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目。

混合利用、立體開發(fā)、工業(yè)上樓……隨著一個個低效用地再開發(fā)的創(chuàng)新優(yōu)秀案例不斷落地，蘇州高新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)全面升級，城市功能和品質(zhì)得到顯著提升，綜合服務(wù)和科技創(chuàng)新功能得到明顯增強，以占全市2.6%的土地面積貢獻了全市7.4%的GDP，工業(yè)企業(yè)畝均稅收達35.7萬元，畝均銷售收入1008萬元。步履不停，向“新”而行的路上還將看到低效用地迎來更多“新”潮澎湃。

（蘇報記者 王安琪 蘇報通訊員 許晨 袁碧蓉）